《民法典》施行后首例抵押权房屋买卖纠纷案

【案号】（2021）沪0118民初2649号

【基本案情】

    2020年12月19日，原、被告经中介介绍签订《房产买卖协议书》，约定被告将其位于青浦区的房屋出售给原告，房款420万元，协议生效当天支付20万元定金，2020年12月22日前支付房款150万元，2021年1月20日前支付房款110万元，向银行申请按揭贷款140万元，约定2021年3月31日前双方办理产权过户手续。

    同日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定若房屋存在抵押，则被告应于办理不动产受理登记手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料保证房屋不存在纠纷以及限制交易情形。若被告不出售该房屋或甲方违法本合同约定的义务，每逾期一日需要向原告支付总房价款万分之五的赔偿金并继续履行，同时约定律师费、诉讼费等由违约方承担。

    协议签订当日，原告支付被告定金20万元后，又支付购房款55万元；2020年12月22日再支付购房款95万元，被告出具收据。2021年1月8日，被告告知原告其要违约。后经双方多次沟通无效，被告再次明确告知原告因投资项目问题及其他问题“房子确定不卖了”。原告以被告行为侵犯原告合法权益，聘请我所律师诉至上海市青浦区人民法院。

【案件焦点】

一.涉案房屋上设有300万元的抵押权；

二.涉案房屋现由案外人租赁使用中；

三.被告违约，不配合办理过户。

【我方诉求】

一.两被告继续履行双方于2020年12月19日签订的房屋买卖协议书，配合两原告办理将房屋产权证由两被告名下变更两原告名下的过户手续；

二.两被告立即涤除房屋名下的抵押权，并配合两原告办理银行按揭贷款手续；

三.两被告支付原告律师损失人民币5万元；

四.诉讼费由被告承担。

【案件结果】

    在我所律师的积极沟通下，被告自愿与我方达成调解：被告应于2021年3月31日前协助原告办理房屋的产权过户手续，过户所需税费由原告负担；原告于过户完成之日起三日内一次性支付被告尾款250万元；被告偿付原告违约金3万元。

【案件总结】

    本案是《民法典》关于抵押权做出新规定以来，首例成功办理房屋过户并且顺利涤除掉抵押权的案件，同时案件中涉及到“买卖不破租赁”以及承租人的优先购买权问题，我所律师协助当事人与承租人达成放弃优先购买权的协议，方方面面为当事人排除法律风险，维护了当事人的合法权益。目前房屋上的抵押权已成功涤除，并于5月15日顺利完成过户。

【法条援引】

《民法典》

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。